浅析阳台玻璃的权属性质
一、有关法律依据

1.《民法典》

第二百七十一条:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百八十一条第一款:建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

2.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二条:建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。

 

二、明确阳台是否属于业主专有部分

根据上述规定,构成专有部分应同时具备以下条件:1.具有构造上的独立性,能够明确区分;2.具有利用上的独立性,可以排他使用;3.能够登记成为特定业主所有权的客体。

阳台等要成为专有部分的组成部分,一般来说要具备以下三个条件:1.符合规划。符合行政主管部门的规划,阳台方构成合法建筑,反之,加建阳台是违法行为,对违法建造的阳台,不可能取得登记,故其不能成为专有部分的组成部分。2.物理上专属于特定房屋。即只有该特定房屋才能通到该阳台,特定房屋的所有权人可以对该阳台进行排他使用。3.销售合同有约定。如果合同没有明确约定,购房人不对阳台享有所有权,阳台也就不属于专有部分的组成部分。

若阳台不符合上述条件,不能成为专有部分的组成部分,阳台玻璃显然也不属于专有部分的组成部分。

三、分析阳台玻璃的权属性质

在阳台属于专有部分的组成部分的基础上,对阳台玻璃进行定性还需根据具体情况进行分析。

1.判断阳台玻璃是否具有构造上的独立性,是否能够明确区分。可从构造上看阳台玻璃与左右相邻房屋或者上下层房屋的阳台玻璃是否拼接相连,若阳台玻璃与左右相邻房屋或者上下层房屋的阳台玻璃并非整体体拼接相连,明显能与左右相邻房屋或者上下层阳台玻璃进行区分,可认定为具有构造上的独立性、区分性。若阳台玻璃与左右相邻房屋或者上下层房屋的阳台玻璃整体拼接相连,且该块玻璃跨越两室,并不具有构造上的独立性,则较难认定其具有构造上的独立性、区分性。

2.判断阳台玻璃是否具有利用上的独立性,是否可以排他使用。若该玻璃只有通过某一特定房屋才能到达,只有该特定房屋的住户可以使用,可以认定具有利用上的独立性、排他性。若该玻璃能被其他住户使用,不能排他使用,则较难认定其具有利用上的独立性、排他性。

3.判断其能够登记成为特定业主所有权的客体。如前所述,若规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台、阳台等,应当认定为专有部分的组成部分。司法实践上,若玻璃安装在室内范围之内,可能被认为属于阳台内的设施,而阳台在满足《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条列明条件的情况下可被认定为专有部分。例如安装阳台栏杆之上,司法实践中有案例会将其认定为房屋的设施。若玻璃安装的位置位于阳台的栏杆之外,并由开发商统一安装,此种情形有被认定为属于建筑物外墙的可能性,而建筑物外墙属于共有部分。

综上所述,若阳台玻璃具有构造上的独立性、利用上的独立性、排他性,并安装在室内范围之内,有被认定为能够构成专有部分的可能。反之,有被认定为属于共有部分的可能性。

本文作者

陈绮婷

·广东天商律师事务所业务培训工作委员会副主任

陈律师主要执业领域为民商事诉讼案件、公司及政府法律顾问、涉外法律服务等,致力于企业合规等领域的研究,有丰富的理论知识,擅长解决互联网领域中出现的新问题和新挑战,助力企业健康发展。